SALON DE L’IMMOBILIER – 11 AU 13 OCTOBRE 2019

Le Cabinet ADONIS AVOCATS est présent au salon de l’immobilier du 11 au 13 octobre 2019 au Carrousel du Louvre.

Retrouvez nous à l’espace « experts / consultations juridiques ».

Nous vous y attendons nombreux !

SALON DE LA COPROPRIETE – 13 ET 14 NOVEMBRE 2019

Le Cabinet ADONIS participe au salon de la copropriété du 13 au 14 novembre 2019 à la Porte de Versailles et donnera des consultations juridiques.

 

 

Sur les pouvoirs en blanc en assemblée générale de copropriétaires – Loi ELAN

Il résulte de l’article 8 du décret du 27 juin 2019 que le syndic recevant des pouvoirs en blanc doit les transmettre en priorité au président du conseil syndical en début de réunion qui désignera le mandataire.

A défaut de président du conseil syndical, les pouvoirs en blanc seront donnés au président de séance.
Ainsi, il est interdit au syndic de sélectionner lui-même le ou les copropriétaires qui porteront les mandats réceptionnés.

Par ailleurs, un copropriétaire peut disposer de plus de trois pouvoirs si l’addition de ses voix (s’il est lui-même copropriétaire) auxquelles s’ajoutent celles des pouvoirs obtenus ne dépasse pas 10 %. L’ancienne version du texte fixait le seuil à 5 %.

Enfin, la loi ELAN prévoit que tout mandataire désigné pourra subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par ledit mandat.

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Le Cabinet ADONIS AVOCATS peut vous accompagner pour toutes vos problématiques en droit de la copropriété.

Les modalités de participation des copropriétaires aux assemblées générales par visioconférence ou audio conférence

La loi ELAN prévoit la possibilité de participer à une assemblée générale par visioconférence.

Cette mesure vise, en partie, à apporter une solution à l’absentéisme parfois assez élevé lors des assemblées générales mais qui sera très difficile à mettre en œuvre pour les syndics.

Il résulte des dispositions de l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967 que le fonctionnement d’une participation par visioconférence sera celui d’une identification sécurisée des copropriétaires qui participeront à l’assemblée générale à distance.

D’une part, il est indiqué que l’assemblée générale décidera des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales.

Dès lors, le syndicat pourra choisir ses moyens et son support technique ce qui ne facilitera pas le travail du syndic qui devra mettre en œuvre une multitude de solutions.

Les copropriétaires devront votés lors des prochaines assemblées générales les devis qui auront été réalisés à la demande du syndic ou du conseil syndical.

Il convient d’indiquer que les copropriétaires seront obligés de retenir une méthode de dématérialisation et n’auront pas le choix de ne pas pouvoir y recourir.

Le syndicat des copropriétaires devra prendre en charge financièrement la solution retenue.

La difficulté de mise en œuvre de cette solution est que le syndic devra s’équiper à ses frais du matériel utile pour assurer l’effectivité de la méthode choisie.

Le copropriétaire qui souhaiterait assister par la voie dématérialisée à l’assemblée générale devra avertir le syndic par tout moyen au moins 3 jours francs avant la tenue de l’assemblée générale.

Le syndic devra alors lui indiquer la marche à suivre pour qu’il puisse se connecter entrainant ainsi un travail supplémentaire pour le syndic.

Le copropriétaire peut se faire représenter par une personne de son choix par la voie dématérialisée.
Des problèmes techniques pouvant survenir lors de l’assemblée générale, le décret du 27 juin 2019 prévoit que les incidents techniques ayant empêché un copropriétaire de voter devra être mentionné aux termes du procès-verbal.

En cas de contestation sur l’identité des copropriétaires, il appartiendra au syndic d’apporter la preuve d’une part, qu’une assemblée générale préalable a voté en faveur de la tenue d’une assemblée générale par visio ou audio conférence et, d’autre part, que le système utilisé permet l’identification du copropriétaire sous peine d’annulation de l’assemblée générale.

Par conséquent, il est impératif que le syndic refuse toute participation d’un copropriétaire par visio conférence sans avoir obtenu au préalable l’accord de l’assemblée générale et que les supports techniques soient conformes aux exigences posées par la loi notamment le fait que le copropriétaire soit identifiable à distance.

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Sur l’affichage de la date de l’assemblée générale

Il résulte de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 que :

« Sans que cette formalité soit prescrite à peine d’irrégularité de la convocation, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour ».

Ainsi, le syndic devra informer les copropriétaires, par voie d’affichage, de la date de la prochaine assemblée générale et de la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription de questions à l’ordre du jour.

Toutefois, aucune indication n’a été apportée sur le délai laissé au syndic pour accomplir cette tâche.
Ainsi, la notion de délai raisonnable risque d’entrainer de nouveaux contentieux.

Plus encore, le texte mentionne que l’affichage n’est pas prescrit « à peine d’irrégularité de la convocation ». Ce point créera certainement des contentieux puisque le législateur n’évoque pas l’irrégularité de l’assemblée générale mais uniquement l’irrégularité de la convocation.

Il sera alors opportun d’attendre les décisions des tribunaux pour voir comment cette loi sera appliquée.

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Sur le contenu de l’extranet prévu par la loi ELAN

La loi ELAN a apporté de nombreuses modifications dans le but de simplifier le droit de copropriété.

La loi ALUR prévoyait de regrouper, de manière dématérialisée, les documents relatifs à l’administration et la gestion de la copropriété.

Toutefois, les contenus de l’extranet n’étaient pas toujours très clairs et les documents n’étaient pas tous mis en ligne.

C’est dans ces conditions que la loi ELAN a fixé une liste précise de documents à regrouper sur l’extranet.

Ainsi, à compter du 1er juillet 2020, les syndics devront mettre à disposition des copropriétaires certains documents relatifs à la gestion de leur immeuble sur un espace sécurisé en ligne.

Les documents peuvent être divisés en 3 catégories :

– Les documents qui sont accessibles à tous les copropriétaires.

Il s’agit des documents suivants :

  • le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;
  • la dernière fiche synthétique de la copropriété ;
  • le carnet d’entretien de l’immeuble ;
  • les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l’immeuble en cours de validité ;
  • les contrats d’assurance de l’immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité ;
  • l’ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l’exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat ;
  • les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs en cours ;
  • les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées ;
  • le contrat de syndic en cours.

Cet extranet permettra notamment aux copropriétaires d’établir eux-mêmes leur pré-état daté.

– Les documents qui sont seulement accessibles au copropriétaire concerné :

  •  son compte individuel arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle ;
  • le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, qu’il a payées ;
  • lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée à son ou à ses lot(s) arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle ;
  • les avis d’appel de fonds adressés qui lui ont été adressés sur les trois dernières années, à compter du 1er juillet 2020.

– Les documents qui sont uniquement accessibles aux membres du conseil syndical sont les suivants :

  • les balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires, ainsi que le relevé général des charges et produits de l’exercice échu ;
  • le cas échéant, les relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires ;
  • les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures judiciaires en cours et les décisions de justice dont les délais de recours n’ont pas expiré;
  • la liste de tous les copropriétaires établie par le syndic ;
  • la carte professionnelle du syndic, son attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que son attestation de garantie financière en cours de validité.

S’agissant de la sécurité de la connexion à l’extranet, le décret du 27 juin 2019 indique que l’accès doit être individuel et effectué à l’aide d’un code personnel.

Ainsi, les identifiants et code d’accès ne peuvent pas être communiqués sur l’appel de fonds par exemple.
Il est donc opportun de transmettre les identifiants et les codes d’accès par courrier séparé.

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