Deux après avoir pris à bail un appartement livré en bon état, un locataire constate des traces d’humidité et d’infiltrations en provenance de la toiture terrasse située au-dessus de son logement.
S’ensuit alors une dégradation de la relation bailleur-locataire, avec des procédures de part et d’autre. Le bailleur poursuit le locataire d’abord pour impayés, puis en résolution du bail et expulsion tandis que le locataire invoque la non-décence du logement pour réclamer des travaux de réfection, la suspension du paiement des loyers et l’indemnisation de son préjudice.
Le bailleur procède alors à la réfection de la toiture et, quelques mois plus tard, un professionnel qualifie le logement de décent.
Dès lors, pour les juges, puisque le logement était décent à l’entrée dans les lieux et puisque le bailleur s’est montré diligent en réparant la toiture, le locataire ne pouvait valablement se prévaloir d’une indécence du logement pour réclamer une indemnisation.
Ce n’est pas l’avis de la Cour de cassation qui censure cette décision. Les Hauts magistrats rappellent en effet que, même si les critères de décence sont respectés au début du bail d’habitation, seul un cas de force majeure peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, apparus au cours du bail. Le bailleur doit donc ici indemniser le locataire des désordres subis qui ont rendus, pendant un temps, le logement incompatible avec les normes de décence.
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 16 mai 2024, pourvoi n° 23-12.438