La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose à son article 3 alinéa 1 que les parties communes sont « les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux ».
Toutefois, un copropriétaire peut bénéficier exclusivement d’une partie commune comme s’il en avait la propriété, on parle alors de partie commune à jouissance privative. Dans cette hypothèse, et alors même qu’aucun lot n’a été créé, il est légitime pour certains copropriétaires de s’interroger sur l’utilité d’une cession d’un lot de copropriété.
En réalité, même si le droit de jouissance privative sur une partie commune s’apparente au droit de propriété avec toutes ses prérogatives, aucun transfert de propriété n’a eu lieu de la part du syndicat des copropriétaires à un copropriétaire. Autrement dit une partie commune à jouissance privative demeure la propriété de tous les copropriétaires, en revanche c’est le copropriétaire qui en a la jouissance.
Il en a la détention, et c’est ce critère qui a conduit la Cour de cassation à reconnaitre qu’un droit de jouissance privatif est un droit réel et perpétuel qui peut s’acquérir par prescription acquisitive (Cass. 3e Civ, 24 oct. 2007, n°06-19.260).
Plus encore, un copropriétaire peut y trouver un grand intérêt économique dans la mesure où il a opté pour une jouissance privative dans la mesure où ce dernier, en l’absence de cession, n’aura pas l’impression de s’appauvrir.
Toutefois, contrairement au droit de propriété, le règlement de copropriété peut prévoir que le droit de jouissance privative est un droit réel temporaire. Ainsi après l’échéance du délai prévu, le copropriétaire perd toute prérogative sur la partie commune qui aura alors, de nouveau, une utilité à l’égard de tous les copropriétaires.
Par ailleurs, la superficie de la partie commune à jouissance privative ne pourra pas être considérée comme une partie privative au regard de la loi du 18 décembre 1996 (loi Carrez) en cas de vente du lot d’un copropriétaire (Cass, 3e Civ, 8 oct. 2008, n°07-16.540).
En pratique, l’attribution d’une jouissance privative de partie commune ne s’accompagne pas de charge supplémentaire pour le copropriétaire dès lors qu’aucun lot n’a été créé alors même que cela est tout à fait possible selon l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965. En effet, l’article laisse cette éventualité être régie par le règlement de copropriété.
Par conséquent, on remarquera, que les similitudes de la jouissance privative au regard du droit de propriété apparaissent à premier abord comme étant plus intéressant qu’une cession de partie commune. Cependant, la propriété apporte une stabilité juridique qui est beaucoup plus sécurisante tant pour le copropriétaire que pour la copropriété.
En effet, la copropriété bénéficiera du prix de cession et n’aura plus à participer aux charges de copropriété dès lors qu’il s’agit d’un lot privatif.
Malgré de nouvelles charges affectées au nouveau lot et à son entretien, le coût de la création de ce lot et le prix et frais d’acquisition de ce lot sont à prendre en compte. Le copropriétaire pourra alors exploiter et optimiser son nouveau lot de manière perpétuelle.
***
Le Cabinet ADONIS AVOCATS peut vous accompagner pour toutes vos problématiques en droit de la copropriété.