L’achat d’un terrain constructible est une étape cruciale pour tout investisseur ou promoteur immobilier. Cependant, des litiges peuvent survenir lorsque la réalité du terrain vendu ne correspond pas à ce qui a été annoncé au moment de la transaction. Dans une récente décision de la Cour de cassation en date du 16 mars 2023, un acquéreur mécontent a assigné en justice le vendeur d’un terrain, prétendant que celui-ci avait manqué à son obligation de délivrance en vendant un terrain soi-disant constructible, alors qu’en réalité, le permis de construire était devenu caduc après la vente. Cet article se penche sur les aspects juridiques de cette affaire et examine comment la conformité du bien vendu s’apprécie au moment de la délivrance.
I. Le contexte du litige
Dans cette affaire, un terrain est vendu par le vendeur comme étant constructible, impliquant ainsi que l’acquéreur pourrait bénéficier d’un permis de construire pour ériger des bâtiments sur la parcelle. Cependant, après la vente du terrain, il est révélé que le permis de construire était devenu caduc en raison de certaines circonstances indépendantes du vendeur. Mécontent de cette situation, l’acquéreur décide d’assigner le vendeur devant les tribunaux en demandant des indemnités, arguant que le vendeur avait manqué à son obligation de délivrance.
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II. La décision de la Cour de cassation
La Cour de cassation a tranché le litige en faveur du vendeur. Elle rappelle que la conformité du bien vendu s’apprécie au moment de la délivrance du bien, qui, dans le cas d’un terrain, correspond à la remise des titres de propriété. Au moment de la vente, le permis de construire n’avait pas encore fait l’objet d’un recours, et donc n’était pas caduc. Le vendeur n’a donc pas manqué à son obligation de délivrance puisque le terrain était bel et bien constructible au moment de la vente.
La Cour de cassation a également souligné que l’effet rétroactif de la caducité du permis de construire n’avait pas d’incidence sur la vente. En d’autres termes, même si le permis de construire devient caduc après la vente, cela ne signifie pas que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance. L’obligation de délivrance concerne uniquement l’état du bien au moment de la délivrance, et non pas les événements ultérieurs qui pourraient impacter sa constructibilité.
Conclusion
La décision de la Cour de cassation du 16 mars 2023 éclaire le débat sur la conformité du bien vendu lors d’une transaction immobilière. Dans le cas d’un terrain constructible, la conformité s’apprécie au moment de la délivrance du bien, marquée par la remise des titres de propriété. La caducité ultérieure du permis de construire n’affecte pas l’obligation de délivrance du vendeur. Cette décision souligne l’importance pour les acquéreurs de mener des vérifications approfondies avant l’achat et de s’assurer que le bien correspond effectivement à ce qui a été convenu lors de la transaction.
Un terrain est vendu comme constructible alors, qu’en réalité, il ne l’est plus en raison de la caducité du permis de construire prononcée après la vente.
Mécontent, l’acquéreur assigne le vendeur devant les tribunaux en paiement d’indemnités, lui reprochant d’avoir manqué à son obligation de délivrance. En vain.
Saisie du litige, la Cour de cassation rappelle que la conformité du bien vendu s’apprécie au moment de la délivrance du bien ce qui, pour un terrain, correspond à la remise des titres de propriété. Or, dans cette affaire, le permis de construire n’avait pas encore fait l’objet d’un recours au moment de la vente, de sorte que le vendeur n’a pas manqué à son obligation de délivrance. Par ailleurs, l’effet rétroactif de la caducité du permis de construire est sans incidence sur la vente.
Cour de cassation, 3ᵉ chambre civile, 16 mars 2023, pourvoi n° 21-19.460