L’achat d’un bien immobilier en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) peut présenter certains risques pour les futurs copropriétaires. Des retards de livraison, des non-conformités et des malfaçons peuvent survenir, entraînant des préjudices pour les copropriétaires. Lorsque de tels litiges surviennent, il est essentiel de déterminer qui a la qualité d’agir en justice pour réclamer une indemnisation. Cet article se penche sur un cas récent où des copropriétaires ont tenté d’agir en justice pour obtenir une indemnisation pour des travaux de reprises et des non-conformités, mais leur demande a été déclarée irrecevable. Nous analyserons les motifs de la décision de la Cour de cassation du 8 juin 2023 et le rôle du syndicat des copropriétaires dans de tels litiges.
1. Les plaintes des copropriétaires et leur demande en indemnisation
Les copropriétaires de l’immeuble acquis en VEFA ont constaté un retard de livraison, des non-conformités et des malfaçons dans leur bien. Ils ont alors décidé d’agir en justice pour obtenir une indemnisation au titre des travaux de reprises et des non-conformités. Cependant, leur demande a été déclarée irrecevable, soulevant la question de leur qualité d’agir en tant que copropriétaires individuels.
2. Le rappel de la loi n° 66-557 du 10 juillet 1965 par la Cour de cassation
Pour trancher le litige, la Cour de cassation s’est référée à la loi n° 66-557 du 10 juillet 1965 régissant la copropriété. Selon cette loi, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation, l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. En conséquence, le syndicat a qualité à agir en justice pour défendre les intérêts collectifs des copropriétaires.
3. La distinction entre préjudice propre et préjudice collectif
La Cour de cassation a clarifié la distinction entre le préjudice propre d’un copropriétaire et le préjudice collectif affectant l’ensemble des copropriétaires. Si un copropriétaire subit une atteinte portée aux parties communes par un tiers et que cela lui cause un préjudice propre, il a la possibilité d’agir seul en justice pour faire cesser cette atteinte. Cependant, en ce qui concerne le paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, la Cour a statué que seul le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir. Le syndicat doit percevoir les fonds nécessaires et affecter ces derniers à la réalisation des travaux.
4. Rôle du syndicat des copropriétaires dans les litiges immobiliers
Le rôle du syndicat des copropriétaires est primordial dans les litiges immobiliers affectant l’ensemble de l’immeuble ou des parties communes. Il agit comme le représentant légal de tous les copropriétaires et peut intenter des actions en justice pour défendre les intérêts collectifs. Le syndicat est investi du pouvoir de décision concernant les travaux nécessaires à la conservation et à l’amélioration de l’immeuble, ainsi que leur financement.
Conclusion
L’affaire soumise à la Cour de cassation met en évidence l’importance de la qualité d’agir en copropriété lorsqu’un litige survient. Les copropriétaires doivent comprendre la distinction entre le préjudice propre et le préjudice collectif, et la nécessité de faire valoir leurs droits de manière adéquate. Dans le cas où des problèmes affectant les parties communes surviennent, il revient au syndicat des copropriétaires d’agir en justice pour obtenir une indemnisation et effectuer les travaux nécessaires. Le rôle du syndicat est donc fondamental pour préserver les intérêts de tous les copropriétaires et assurer la conservation et l’amélioration de l’immeuble.
Cour de cassation 3ᵉ chambre civile, 8 juin 2023, pourvoi n° 21-15.692