La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite, ELAN, avait instauré un délai trois ans afin que les règlements de copropriété puissent être mis à jour, notamment, à l’égard des lots transitoires, des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative.
En effet, il résulte de l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 que l’existence des parties communes spéciales et des parties à jouissances privatives doivent être expressément mentionnées dans le règlement de copropriété.
De même, l’article 1er alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « la création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété ».
Outre, l’article 206-II de la loi ELAN indiquait que le règlement de copropriété devait être mis à jour au regard de l’obligation de la stipulation des lots transitoires dans le règlement de copropriété et l’article 209-II de la même loi établissait également l’obligation légale pour les règlements de copropriété de mentionné les parties communes spéciales ainsi que les parties communes à jouissance privative.
Dans les deux cas, les copropriétés avaient jusqu’au 23 novembre 2021 pour mettre en œuvre ces disposition de conformités.
Toutefois, il est très vite devenu flagrant qu’un tel délai allait être insuffisant notamment en raison de la crise sanitaire qui a fortement paralysé les prises de décisions au sein des copropriétés.
Plus encore, il existe un vide juridique quant aux sanctions en cas de manquement à l’obligation de mise en conformité du règlement de copropriété.
Sur ce point, et en l’absence de dispositions relatives à ces sanctions, il était légitime de s’attendre à ce que le manquement à l’obligation de mise en conformité imposée par la loi ELAN conduise à la déchéance des droits dont sont titulaires les copropriétaires.
Autrement dit, si le règlement de copropriété n’indique pas les parties communes spéciales et les parties à jouissances privatives conformément à l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, ces parties n’ont plus lieu d’être car c’est leur existence même qui est encadrée par ce texte. Il en est de même en matière de lots transitoires.
C’est d’ailleurs ce qu’a laissé entendre la Cour de cassation en considérant que la condition d’existence des lots transitoires, prévu par l’article 1 alinéa 4 du 10 juillet 1965, ne serait être applicable avant l’échéance du délai, de trois ans, laissé aux syndicats des copropriétaires pour mettre en conformité leur règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 17 juin 2021, n°20-13.798).
Par ailleurs, l’action en responsabilité civile est également envisageable, notamment, contre le syndic qui ne fait preuve d’aucune diligence afin de présenter à l’assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité.
C’est dans ces conditions que le groupe de recherche sur la copropriété (GRECCO), avait recommandé au législateur de reporter le délai de mise en conformité au 31 décembre 2023 au plus tôt.
Dans la même perspective, le Sénat a décidé d’introduire un cavalier législatif en adoptant en première lecture un amendement 1620 à l’article 24 du projet de loi 4D (Différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification).
Cet article 24 prévoit une nouvelle rédaction des articles 206-II et 209-II de la loi ELAN prévoyant que :
« 1° Le II de l’article 206 est ainsi rédigé :
- – Les dispositions relatives au lot transitoire de l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont applicables qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.
Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas la consistance des lots transitoires existants, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence de mention de la consistance du lot transitoire dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ce lot. »
(…)
« 2° Le II de l’article 209 est ainsi rédigé :
- – Les dispositions de l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont applicables qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022.
Pour les immeubles dont la mise en copropriété est antérieure au 1er juillet 2022, quand le règlement de copropriété ne mentionne pas les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement de copropriété. Cette décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présentés, représentés ou ayant voté par correspondance. L’absence d’une telle mention dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes. »
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