Depuis une dizaine d’années, les meublés de tourisme ou locations meublées à courte durée ont su prendre une place très importante sur le marché locatif de l’immobilier, notamment, avec les nombreuses plateformes de locations immobilières (Airbnb, Booking.com, TripAdvisor etc.).
Cette croissance est due aux très grands nombres de bailleurs qui louent leurs résidences principales ou secondaires afin de se constituer un complément de revenus non négligeable et très accessible.
A cet égard, il résulte de l’article L.324-1-1 alinéa 1 du code du tourisme que peuvent faire l’objet de meublés de tourisme « les villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire ». Pour les locataires, il s’agit d’une offre perçue comme une opportunité de réaliser des évènements festifs ou de passer des vacances dans des conditions se présentant comme étant plus avantageuses ou moins chères.
Le même article prévoit que le locataire de passage d’une location de meublée à courte durée n’y élit pas domicile dans les locaux et doit effectuer « un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ».
Afin de lutter contre la pénurie de logements, ces locations sont encadrées par une règlementation administrative de plus en plus rigoureuse visant à atténuer cette pratique généralement à l’origine d’une rupture de l’usage d’habitation des locaux d’un immeuble en copropriété.
C’est en ce sens que les meublés de tourismes représentent, aujourd’hui, une source de contentieux à l’égard des voisins des locaux faisant l’objet d’une telle location.
En effet, les meublés de tourisme constituent un réel problème lorsqu’ils font l’objet d’une exploitation répétée, qui n’est donc plus occasionnelle.
Autrement dit, le caractère répétitif de ce type de location cause une gêne qui s’aggravera et s’orientera, par la suite, vers un trouble de voisinage, et ce, notamment lorsque l’appartement se situe au sein d’un immeuble collectif soumis au statut de la copropriété.
C’est le cas, par exemple, des nombreux va-et-vient des locataires de passages qui troublent assez souvent la tranquillité des copropriétaires, plus particulièrement ceux qui y résident à titre principal, et dégradent les parties communes.
Dans ces conditions, se pose la question de savoir sur quels fondements le syndicat des copropriétaires peut-il agir afin de faire cesser de tels troubles au sein de la copropriété.
Pour cela, il faudra non seulement s’interroger sur la conformité de la location meublée de courte durée à l’égard de la politique d’urbanisme de lutte contre la pénurie de logement sur le marché locatif mais également à l’égard de la destination de la copropriété prévue par le règlement de copropriété.
C’est une articulation complexe qui existe entre le Code de la Construction et de l’Habitation, le Code de l’Urbanisme, le Code du Tourisme et la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par ailleurs, il sera toujours possible pour le syndicat des copropriétaires d’exercer un recours, contre le copropriétaire bailleur d’un meublé de tourisme, sur le fondement du trouble anormal de voisinage en cas d’atteinte à la jouissance paisible des copropriétaires de l’immeuble causée par les locataires de passage.
Dans un premier temps, il convient de distinguer les locations meublées occasionnelles et les locations meublées répétitives, ces dernières se définissant comme les locations de meublés de tourismes qui dépassent une durée de 120 jours au cours d’une même année civile.
A cet égard, il résulte du dernier alinéa de l’article L.631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation que :
« Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage ».
Le même article dispose qu’est soumis à une autorisation préalable le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation, dans les communes de plus de 200 000 habitants ainsi que celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.
Cette autorisation préalable est délivrée par le maire de la commune dans laquelle se situe l’immeuble.
Pour la ville de Paris, de Marseille et de Lyon, c’est le maire de l’arrondissement concerné qui est apte à délivrer l’autorisation préalable au changement d’usage.
Toutefois, le législateur est allé encore plus loin car il relève de l’article L.324-1-1 III du Code du Tourisme que dans les communes de plus de 200 000 habitants ainsi que les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre toute location d’un meublé de tourisme à une déclaration préalable qui sera soumise à un enregistrement auprès de la commune.
La déclaration est régie par l’article D.324-1-1 du Code du Tourisme qui indique qu’elle doit être délivrée au maire de la commune où est situé le meublé « par tout moyen permettant d’en obtenir un accusé de réception ».
La déclaration doit stipuler les mentions suivantes :
- L’identité et l’adresse du déclarant ;
- L’adresse du meublé de tourisme ;
- Le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits, la ou les période(s) prévisionnelle(s) de location ;
- Et, le cas échéant, la date de la décision de classement et le niveau de classement des meublés de tourisme.
La déclaration doit également indiquer si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du bailleur, définie comme étant le logement « occupé au moins huit mois par an » en vertu de l’article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.
De plus, l’article prévoit que dans les communes ayant décidé de mettre en œuvre cette déclaration préalable, le bailleur qui loue un meublé de tourisme déclaré comme étant sa résidence principale « ne peut le faire au-delà de 120 jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ».
Par conséquent, dans l’hypothèse où le bailleur dépasserait ce délai de 120 jours au cours d’une année civile, un changement d’usage devra avoir lieu, ce qui implique nécessairement un changement de destination régit par le Code de l’Urbanisme.
Ce dernier distingue les changements de destination qui nécessitent un permis de construire en raison des travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment et les changements de destination qui exigent une déclaration préalable en raison de travaux légers ou inexistants (article R.421-13 du code de l’urbanisme).
C’est dans ces conditions qu’intervient l’une des mesures phares permettant de lutter contre la pénurie de logements. En effet, l’article L.631-7-1 CCH dispose que l’autorisation préalable au changement d’usage peut être subordonnée à une compensation correspondant à une transformation de manière simultanée de locaux à usages commerciaux en locaux à usage d’habitation.
Le règlement municipal de la ville de Paris fixant « les conditions de délivrance des autorisations de changement d’usage de locaux d’habitation et déterminant les compensations applicables » dispose que :
« La compensation consiste en la transformation en habitation de locaux ayant un autre usage que l’habitation au 1er janvier 1970 ou ayant fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme changeant leur destination postérieurement au 1er janvier 1970 et n’ayant pas déjà été utilisés à titre de compensation. »
De plus, les locaux proposés doivent remplir les conditions cumulatives suivantes :
- Constituer une unité de logement de surface et de qualité équivalente à celui faisant l’objet de l’autorisation ;
- Être situé dans le même arrondissement que celui faisant l’objet de l’autorisation.
Plus encore, le règlement municipal de Paris, prévoit une compensation renforcée si les locaux transformés sont situés dans les arrondissements 1 à 9. Dans cette hypothèse, le local offert en compensation devra :
- Être d’une surface double à celle faisant l’objet de la demande du changement d’usage ;
- Être situé dans le même arrondissement que celui faisant l’objet de l’autorisation.
Il résulte de cette règlementation une difficulté juridique qui devait inévitablement apparaitre dès lors que l’intérêt général se confrontait, encore une fois, avec le droit de propriété dont est titulaire un copropriétaire sur son lot privatif.
En effet, le fait de restreindre la possibilité pour un bailleur de réaliser une location meublée de courte durée au sein de ses propres locaux porte inéluctablement atteinte à son droit d’exploiter son bien, d’en jouir et de bénéficier des fruits.
C’est ainsi que de nombreux bailleurs ont su invoquer le droit de l’Union européenne (Directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur) prévoyant qu’une restriction à la libre prestation de service devait être justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général et que l’objectif poursuivi ne pouvait pas être réalisé par une mesure moins contraignante.
Pour les bailleurs, il s’agit d’un moyen invoqué afin de se défendre contre les sanctions prévues par l’article L.651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, invoquées par la commune dans laquelle se situe la location de courte durée.
La directive précitée a ainsi pour objet d’établir les dispositions générales « permettant de faciliter l’exercice de la liberté d’établissement des prestataires ainsi que la libre circulation des services, tout en garantissant un niveau de qualité élevé pour les services ».
La notion de « service » est définie par l’article 4 de la Directive comme toute activité économique non salariée, exercée normalement contre rémunération par un prestataire.
C’est dans ce cadre précis, que la Cour de cassation a transmis une question préjudicielle à la Cour de justice de l’Union européenne (Cass. 3e Civ, 15 nov. 2018, n°17-26.156).
Après analyse de la compatibilité entre la règlementation en matière de changement d’usage du droit français au regard des dispositions de la Directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur, la Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE) a jugé que la règlementation du droit français en matière de changement d’usage ainsi que les sanctions qui y sont rattachées sont conformes à la Directive du 12 décembre 2006.
En effet, les mesures prises par le législateur français sont proportionnelles à l’objectif de lutte contre la pénurie des logements (CJUE 22 sept. 2020, Airbnb c/ Ville de Paris).
Depuis lors, la Cour de cassation juge que le mécanisme de compensation est également proportionnel à l’objectif poursuivi (Cass. 3e Civ, 18 févr. 2021, no 17-26.156).
Enfin, concernant les communes de moins de 200 000 habitants, l’article L.324-1-1 du code du tourisme pose le principe selon lequel le bailleur d’une location meublée de tourisme doit avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Une première exception est prévue par l’alinéa 3 du même article disposant que la déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du bailleur.
Si la location meublée de courte durée est toujours effective au-delà des 120 jours, l’usage des locaux devient un usage commercial et non un usage d’habitation.
Sur ce dernier point, il est important de clarifier la difficulté que peut présenter l’appréciation du caractère répétitif de la location meublée à courte durée. En effet, le jugement de la CJUE a en réalité orienté la Cour de cassation en direction d’un encadrement plus rigide dans ses décisions à l’égard des locations meublées à courte durée.
Ainsi, la Cour de cassation a considéré « le fait de louer, à plus d’une reprise au cours d’une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu’une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n’y fixe pas sa résidence principale au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un changement d’usage d’un local destiné à l’habitation et, par conséquent, est soumis à autorisation préalable » (Cass. 3e Civ, 18 févr. 2021, no 17-26.156).
Toutefois, la Cour de cassation a précisé dans le même arrêt que n’est pas soumis à autorisation préalable :
- La location consentie à un étudiant pour une durée d’au moins neuf mois ;
- Le bail mobilité d’une durée d’un à dix mois ;
- La location, pour une durée maximale de quatre mois, du local à usage d’habitation constituant la résidence principale du bailleur.
Si le bailleur de la location meublée de courte durée est en conformité avec la règlementation en vigueur, l’attention des copropriétaires devra alors s’orienter vers les troubles et dégradations causés par les locataires de passage.
Dans le cas contraire, le syndicat des copropriétaires pourra alors se prévaloir de la violation des règlementations d’ordre public prévu par les articles L.631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation (Cass. 3e civ., 15 janv. 2003, n° 01-03.076, C.A. PARIS, P. 4, Ch. 2, 7 janvier 2015).
Dans un second temps, se pose la problématique juridique relative au respect de la destination de l’immeuble qui est fixé dans le règlement de copropriété. Il s’agit du second outil juridique qui pourra être utilisé par le syndicat des copropriétaires contre les locations meublées de courte durée.
Tout d’abord, il est utile de se demander si un règlement de copropriété peut interdire un meublé de tourisme inférieur à 120 jours ou supérieur à 120 jours.
Cette difficulté est intrinsèquement liée à la stipulation, dans le règlement de copropriété, d’une clause bourgeoise.
Il faut distinguer :
- La clause d’habitation bourgeoise stricte qui autorise uniquement un usage d’habitation des lots au sein de l’immeuble.
- La clause d’habitation bourgeoise simple qui autorise en plus de l’usage d’habitation, un usage permettant l’exercice d’une profession libérale, et ce, à l’exception des activités commerciales.
Si le règlement de copropriété fait mention d’une clause d’usage mixte alors il sera possible d’exercer une activité commerciale dans l’immeuble.
Au regard des clauses mentionnées ci-dessus, il est évidemment plus aisé d’exercer une action judiciaire pour mettre fin à une location en meublé de tourisme en présence d’une clause d’habitation bourgeoise stricte.
En effet, les tribunaux semblent privilégier le règlement de copropriété contenant une clause d’habitation bourgeoise stricte limitant la destination des lots à l’habitation, à l’encontre des locations meublées de courte durée.
Concernant les clauses bourgeoises mixtes, la jurisprudence a fait l’objet d’une évolution guidée, encore une fois, par la politique de lutte contre la pénurie de logements sur le marché locatif.
En premier lieu, la Cour de cassation était assez tolérante à l’égard des locations meublées de courte durée, notamment, lorsqu’une clause bourgeoise simple était intégrée dans le règlement de copropriété.
Dans la mesure où il existait une très grande probabilité d’atteinte à la jouissance paisible des copropriétaires d’un immeuble en copropriété, les syndicats des copropriétaires estimaient qu’en présence d’une clause bourgeoise simple, ils pouvaient encadrer de manière discrétionnaire la faculté pour un copropriétaire de réaliser ou non une location meublée à courte durée.
Nous savons au regard de ce qui précède que la frontière entre l’usage d’habitation et l’usage commercial des meublés loués à courtes durée est très fragile. Le raisonnement naturel des copropriétaires est que contrairement à la location meublée de courte durée, l’activité professionnel libérale cause en principe peu ou pas de troubles ou dégradations portant atteinte à la jouissance paisible des copropriétaires.
La Cour de cassation, faisait alors preuve de tolérance à l’égard des locations meublés de courte durée lorsque qu’une clause bourgeoise simple était inscrite dans le règlement de copropriété.
En effet, la Haute juridiction a pu juger que, dans la mesure où le règlement de copropriété autorisant expressément l’exercice d’une profession libérale entraînait des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour la location meublée de courte durée sans que celle-ci ne provoque aucune nuisance, la clause de ce règlement de copropriété qui soumet la location meublé de courte durée à l’autorisation discrétionnaire de l’assemblée générale peut être déclarée non écrite (Cass, 3ème civ, 8 juin 2011, n°10-15.891). En effet, une telle clause n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble.
Toutefois, les tribunaux sont devenus de moins en moins tolérants à l’égard des locations de courte durée qui ne cessent d’augmenter causant d’une part des va-et-vient récurrents de personnes étrangères à la copropriété, ce qui pose un problème de sécurité et de tranquillité au sein de la copropriété, allant jusqu’à la dégradation des parties communes.
En effet, le cumul de la gêne occasionnée par ces les locations meublées de courte durée, de l’augmentation de leur nombre et de leur caractère répétitif a conduit les juges à s’orienter par la suite vers des décisions plus strictes et le caractère répétitif de ces locations au regard de la lutte contre la pénurie de logement locatif, a eu pour effet de durcir davantage les décisions rendues à l’encontre des locations meublées de courte durée.
C’est ce que décrit un arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris considérant que « la location d’appartements meublés à titre professionnel, pour de courtes périodes, tant par son exercice à titre commercial dans des appartements qui excluaient l’activité commerciale que par la durée limitée de la location confirmée notamment par la production d’un contrat pour quatre nuits générant une rotation importante du nombre de locataires, aggravée par le fait que le copropriétaire bailleur se réservait la faculté de louer l’ensemble des 4 lots soit deux studios, un deux pièces de façon groupée jusqu’à 14 personnes, est incompatible avec la clause d’occupation bourgeoise stipulée au règlement de copropriété » (CA Paris, Pôle 4, ch 2, 11 septembre 2013, n°11/12572).
En réalité, la cour d’appel de Paris estime que contrairement à la location meublée classique, la location meublée à courte durée n’est pas conforme à la destination d’habitation et ne peut, par conséquent, respecter une clause d’habitation bourgeoise simple.
La Cour de cassation va très clairement s’inscrire dans la continuité des décisions des juges du fond en privilégiant le caractère résidentiel de l’immeuble soumis au statut de la copropriété.
En effet, dans un arrêt rendu par la haute juridiction, il a été considéré que la remise en état des lieux doit être ordonnée lorsque des copropriétaires ont installé dans les lieux des occupants, dans des « hôtels studios meublés » avec prestations de services, alors que, selon le règlement de copropriété, l’immeuble est principalement à usage d’habitation, avec possibilité d’usage mixte professionnel-habitation et à l’exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégie son caractère résidentiel, dans sa durée et sa stabilité, et se traduisant par l’obligation pour le copropriétaire d’aviser le syndic de l’existence d’un bail, ces rotations des périodes de location ne correspondant pas à la destination de l’immeuble (Cass, 3ème civ, 8 mars 2018, n°14-15.864).
Cette jurisprudence est appliquée par les tribunaux qui considèrent qu’au sein d’un immeuble ne comportant plus d’activité commerciale initialement limitée au rez-de-chaussée, même si « l’activité touristique de courte durée est une activité commerciale et que le règlement de copropriété autorise l’usage commercial de l’immeuble, elle est contraire à la destination de celui-ci, dès lors qu’elle cause des troubles de jouissance ».
Toutefois, la Cour de cassation met un accent sur la question de la preuve du changement d’usage des locaux. En effet, rappelons que l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation dispose que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit as domicile constitue un changement d’usage (…) ».
Ainsi la Cour de cassation va atténuer la tendance jurisprudentielle en défaveur des locations meublées de courte durée en rappelant qu’il appartient à la commune de démontrer qu’il y a eu un changement d’usage illicite et cela en fournissant des preuves permettant d’établir que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970 (Cass, Civ 3e, 28 mai 2020, n°18-26.366).
Une attention particulière devra être portée sur la rédaction de la clause qui devra préciser et expliquer en quoi la pratique de la location régulière d’un meublé de tourisme porterait atteinte à l’affectation de l’immeuble en entraînant un changement d’usage, d’habitation à commerciale (Cass. 3e civ., 4 janv. 1991, n° 89-10.959 ; Cass. 3e Civ, 8 mars 2018, n° 14-15.864).
En matière de prescription, la Cour de cassation a affirmé que les actions personnelles entre copropriétaires nées de l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ou entre un copropriétaire et le syndicat se prescrivent par un délai de dix ans.
Par ailleurs, le délai ne court qu’à compter du jour où le syndicat des copropriétaires a connaissance de la location (Cass. 3e Civ, 28 mai 2020, n°19-12.908).
Enfin dans un troisième temps, il reste un dernier fondement sur lequel les copropriétaires pourront s’appuyer afin d’agir en justice. Il s’agit des troubles anormaux de voisinage.
La Cour de cassation a officialisé avec une grande clarté le principe suivant lequel « un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage » (Cour de cassation, 3e civ, 11 mai 2017, n° 16-14.339).
Les va-et-vient des locataires des locations meublées à courte durée répétées peuvent être source de bruits dans les locaux loués et ou être source de dégradation au sein des parties communes de la copropriété.
Ce sont les déplacements et comportements de ces locataires qui vont dès lors porter atteinte à la jouissance paisible des copropriétaires ainsi qu’à la tranquillité du syndicat de copropriétaires.
La cour d’appel de Paris avait déjà sanctionné la « sur-occupation des logements, leurs arrivées tardives ou matinales avec de grosses valises encombrant l’ascenseur, leurs fréquentes allées et venues, leurs bruits nocturnes, les cris et galopades d’enfants jusqu’à tard dans la nuit, leur manque de soins et de considération pour les voisins, le jet de détritus par les fenêtres ou dans les parties communes, les odeurs de cuisine à toute heure, occasionnent des troubles anormaux de voisinage dans l’immeuble, lesquels sont subis par l’ensemble des copropriétaires et sont imputables tant aux locataires » (CA Paris, 21 mai 2014, n° 12/17679).
De même, elle a pu juger que constitue un trouble de voisinage les « allées et venues incessantes, diurnes comme nocturnes, de touristes en nombre circulant avec leurs valises dans les parties communes de l’immeuble, peu soucieux de la tranquillité et au repos des occupants, de l’usure accentuée des parties communes, escalier, ascenseur, couloirs, portes, résultant de leurs va et vient, de l’aggravation des charges de gardiennage (…) » (CA Paris, Pôle 4, ch. 2, 15 juin 2016, n° 15/18917).
A cet égard, on peut comprendre que le trouble doit être subi collectivement par l’ensemble des copropriétaires afin que le syndicat puisse agir à l’encontre de la location meublée à courte durée.
Il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires peut mettre fin à une location meublée de courte durée :
- Si la location meublée ne respecte pas la règlementation relative au changement d’usage ;
- Si la location meublée ne respecte pas la destination de l’immeuble prévue par le règlement de copropriété ;
- Si le location meublée cause des troubles anormaux du voisinage portant atteinte collectivement à la jouissance paisible de l’ensemble des copropriétaires.
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