Lors d’une vente immobilière, chaque clause du contrat peut avoir des conséquences juridiques importantes. Un arrêt récent de la Cour de cassation rappelle que certaines clauses de non-recours ne protègent pas toujours les vendeurs.
Dans cette affaire, une acheteuse découvre après son acquisition un réseau d’évacuation des eaux usées sous la maison, un élément non mentionné dans l’acte de vente. Malgré une clause indiquant qu’elle acceptait le bien en l’état et renonçait à tout recours, la justice a finalement donné raison à l’acheteuse. Explications.

Une servitude non apparente découverte après l’achat

Deux ans après avoir acheté une maison, des propriétaires la revendent. L’acheteuse découvre ensuite un réseau d’évacuation des eaux usées sous l’habitation, absent de l’acte de vente.

Estimant que cette servitude non déclarée aurait influencé sa décision d’achat, elle saisit la justice pour demander :

La Cour de cassation invalide la décision

Saisie du litige, la Cour de cassation casse le jugement d’appel en précisant que :
- La clause de non-recours ne concernait que l’état du bien, et non les charges qui le grevaient.
- L’absence de mention explicite de la servitude maintient la responsabilité des vendeurs.

Ainsi, sans clause spécifique excluant la garantie des charges non déclarées, les vendeurs restent tenus envers l’acheteur.

Quelles conséquences pour les vendeurs et acheteurs ?

Pour les vendeurs :
- Signalez toutes les charges pesant sur le bien : servitudes, contraintes d’urbanisme…
- Vérifiez la formulation des clauses de non-recours pour éviter un risque juridique.
- Faites appel à un notaire ou un avocat pour une rédaction précise du contrat.

Pour les acheteurs :
- Analysez chaque clause du compromis de vente avant de signer.
- Posez des questions sur les servitudes et autres charges pouvant affecter le bien.
- N’acceptez pas une clause de non-recours trop large, qui pourrait restreindre vos recours en cas de problème.

Rappel juridique : la garantie des charges non déclarées

Le Code civil (article 1638) impose au vendeur de garantir l’acheteur contre les charges non déclarées, sauf mention contraire expresse. Ces charges incluent :
- Les servitudes non apparentes (réseaux souterrains, passages…).
- Les contraintes d’urbanisme impactant l’usage du bien.

Dans cette affaire, l’absence de mention de la servitude a conduit à la mise en cause des vendeurs.

Conclusion : prudence dans la rédaction des contrats

Cette décision rappelle l’importance de rédiger des clauses claires et précises dans un acte de vente. Une omission ou une formulation incomplète peut avoir des conséquences juridiques lourdes.

Référence juridique

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 13 février 2025, pourvoi n° 23-17.636

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