Un tournant jurisprudentiel pour les propriétaires en indivision

Dans un arrêt majeur rendu le 7 mars 2025 (n° 490933), le Conseil d’État a reconnu qu’un indivisaire – c’est-à-dire un propriétaire d’un bien détenu en indivision – peut agir seul en justice pour contester une décision de préemption portant sur ledit bien. Cette décision vient clarifier un point souvent sujet à débat dans les contentieux liés à la propriété partagée.

Contexte : une préemption sur des lots en indivision

Dans cette affaire, une société publique d’aménagement, agissant par délégation d’une collectivité, a exercé un droit de préemption urbain (DPU) sur plusieurs lots d’un immeuble appartenant à plusieurs indivisaires.

Suite à cette décision, l’un des propriétaires indivis décide de former un recours en annulation de l’acte de préemption devant la juridiction administrative. Il estime que cette décision affecte directement ses droits et entend contester la légalité de la procédure.

La position des juges du fond : l’unanimité requise

En première instance, les juges rejettent la demande de l’indivisaire. Leur argument est simple : un seul indivisaire ne peut agir en justice concernant un bien indivis sans l’accord de tous les autres. Cette position repose sur une application stricte des règles de gestion de l’indivision, où les décisions concernant la propriété collective doivent généralement être prises à l’unanimité ou à la majorité qualifiée.

Le revirement du Conseil d’État : un droit d’agir individuel

Le Conseil d’État adopte une lecture plus souple et surtout plus conforme à la protection des droits individuels des copropriétaires. Il affirme que la décision de préempter porte une atteinte directe au droit de propriété de chaque indivisaire. Dès lors, chacun d’eux a un intérêt personnel et suffisant pour agir seul.

En d’autres termes, même si le bien est détenu en indivision, la décision de préemption constitue une limitation individuelle au droit de disposer de ses biens. Par conséquent, l’indivisaire est recevable à contester la décision sans obtenir l’accord des autres.

Conséquences pratiques pour les propriétaires indivis

Cette décision clarifie un point crucial du contentieux administratif et sécurise les droits des indivisaires dans le cadre d’une vente immobilière soumise à un DPU.

Pour les indivisaires :

• Il n’est plus nécessaire d’obtenir l’accord de tous pour former un recours contre une décision de préemption.

• Chaque indivisaire peut défendre ses intérêts seuls, notamment en cas de désaccord avec les autres coindivisaires.

Pour les collectivités :

• Cette décision les invite à redoubler de vigilance sur la motivation et la régularité des décisions de préemption, car elles peuvent être attaquées par n’importe quel copropriétaire.

À retenir : une protection renforcée du droit de propriété

Cet arrêt consacre une autonomie procédurale renforcée de l’indivisaire face à l’administration. Il confirme que le droit de propriété, même lorsqu’il est partagé, demeure pleinement protégé par le juge administratif, notamment lorsqu’il est restreint par une prérogative de puissance publique comme le droit de préemption.

Références juridiques

• Conseil d’État, 7 mars 2025, n° 490933

• Code de l’urbanisme, articles L.210-1 et suivants (droit de préemption urbain)

• Code civil, articles 815 et suivants (indivision)

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