Vous avez acheté un bien immobilier en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ? Attention, en cas de désordres apparents ou de non-conformités, vous disposez d’un délai strict pour agir contre le promoteur. Retour sur un cas concret qui rappelle l’importance de la réactivité en matière de garantie légale.
Une acquisition en VEFA : un couple achète en 2015
En 2015, un couple fait l’acquisition d’un appartement en VEFA, accompagné de deux places de stationnement extérieures. La livraison du bien intervient le 10 janvier 2017.
Désordres et non-conformités : des problèmes dès la livraison
À la réception, les acquéreurs constatent plusieurs désordres et défauts de conformité, notamment une modification des dimensions sur l’une des places de parking. Ils engagent alors une procédure judiciaire, après avoir demandé une expertise.
Une action jugée trop tardive
Le promoteur conteste l’action, invoquant la forclusion du recours : selon lui, la demande a été faite hors délai. Finalement, la justice lui donne raison.
Ce que dit la Cour de cassation
Dans sa décision du 13 février 2025 (3e chambre civile, n° 23-15.846), la Cour de cassation rappelle un principe essentiel en matière de VEFA :
Le vendeur en état futur d’achèvement est tenu à une garantie des vices apparents, exclusive de toute responsabilité contractuelle de droit commun.
L’action en indemnisation fondée sur cette garantie doit impérativement être engagée dans l’année suivant la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents – conformément à l’article 1648 du Code civil.
Ce qu’il faut retenir pour les acquéreurs en VEFA
• Les vices apparents doivent être signalés rapidement.
• Une action en justice doit être initiée dans un délai d’un an après la livraison ou après la levée des réserves.
• Passé ce délai, le juge peut déclarer l’action irrecevable, même en cas de désordre avéré.
