La loi n°2021-1104 du 22 août 2021 a créé l’article L.113-5-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) qui fixe, depuis le 25 août 2021, le régime du droit de surplomb du fonds voisin.
Le droit de surplomb est défini comme étant « le droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin et d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux » (art. L.113-5-1 al.5 CCH).
Dans la finalité que des travaux de rénovations énergétiques soient réalisés par les propriétaires afin d’obtenir des bâtiments performants et réduisant un maximum les émissions de gaz à effet de serre, le législateur a voulu faciliter et encadrer la faculté d’exécuter des travaux d’isolation thermique à l’extérieur du bâtiment malgré l’empiétant sur le fonds voisin.
Cette perspective est peu à peu mise en application, notamment, avec le récent décret n°2021-872 du 30 juin 2021 qui a créé les articles R.173-1 et suivant du code de la construction et de l’habitation relatif au contrôle et à l’amélioration des performances énergétiques des bâtiments.
En premier lieu, l’article L.113-5-1 du CCH limite le droit de surplomb du fonds voisin à 35 cm et l’ouvrage, ne peut être réalisé qu’à partir d’une hauteur de 2 m au-dessus du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol, « sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure ».
De plus, ce droit doit être utilisé en dernier recours, autrement dit, « lorsqu’aucune autre solution technique ne permet d’atteindre un niveau d’efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ».
Le droit de surplomb est uniquement limité à la durée des travaux et supprime « toute utilité à la partie du fond dans lequel sera réalisée l’isolation thermique ».
L’article L.113-5-1 du CCH pose ensuite les modalités requises afin d’exercer le droit de surplomb du fonds voisin en commençant par l’établissement d’une convention de mise en œuvre de ce droit.
Le propriétaire du bâtiment a une obligation d’information se traduisant par la notification au propriétaire du fonds voisin de son intention « de réaliser un ouvrage d’isolation en surplomb de son fonds » et de bénéficier de ce droit.
Toutefois, le propriétaire du fonds voisin bénéficie d’un délai de six mois à compter de cette notification pour s’opposer à l’exercice du droit de surplomb dès lors :
- Qu’un « motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions» d’application du droit de surplomb est invoqué ;
- Que « la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive».
Plus encore, la mise en œuvre du droit de surplomb est constatée par acte authentique ou par décision de justice publiées au fichier immobilier.
Par ailleurs, l’article L.111-16 du code de l’urbanisme privilégie les dispositions mises en place afin d’éviter l’émission de gaz à effet de serre au dépend de la règlementation du plan local d’urbanisme (PLU).
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