Dans le cadre d’un litige portant sur des dégradations locatives, la Cour de cassation a rappelé que la procédure d’injonction de payer ne peut pas être utilisée lorsque le montant de la créance n’est pas déterminé par le contrat de bail. Une décision importante à connaître pour les bailleurs, les locataires et les professionnels de l’immobilier.
L’indemnisation initiale du bailleur par l’assureur
Un bailleur avait souscrit une assurance garantissant les obligations locatives de ses locataires. À la restitution du bien, celui-ci présentait plusieurs dégradations. L’assureur a alors indemnisé le bailleur à hauteur des dommages constatés.
L’assureur réclame le remboursement aux locataires
Souhaitant récupérer les sommes versées, l’assureur obtient une ordonnance d’injonction de payer à l’encontre des anciens locataires, les obligeant à lui rembourser le montant de l’indemnité.
Le locataire s’oppose à la procédure… sans succès initialement
Le locataire conteste l’ordonnance, invoquant l’impossibilité de recouvrer des dégradations locatives via une injonction de payer. Les juges rejettent l’opposition et confirment l’ordonnance.
La Cour de cassation tranche en faveur du locataire
Saisie du litige, la Cour de cassation casse cette décision. Elle rappelle, sur le fondement de l’article 1405 du Code de procédure civile, que la procédure d’injonction de payer n’est possible que lorsque la créance est déterminée contractuellement.
Autrement dit, une créance fondée sur des dégradations locatives, si elle n’est pas clairement prévue et chiffrée dans le contrat de bail, ne peut faire l’objet d’une injonction de payer.
Une précision importante pour les professionnels de l’immobilier
Cette décision renforce les droits des locataires face aux abus de procédure et rappelle aux assureurs et bailleurs qu’un contentieux relatif aux dégradations doit passer par une procédure classique devant le juge, sauf clause contractuelle expresse.
Référence juridique
Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 mars 2025, pourvoi n° 23-21.501
