Le partage d’équipements collectifs entre copropriétés soulève régulièrement des litiges complexes. La Cour de cassation, dans une décision du 23 janvier 2025, a apporté des précisions importantes concernant l’existence (ou non) d’une servitude d’usage lorsqu’une chaudière commune est implantée sur une seule des deux propriétés.
Un chauffage centralisé pour deux copropriétés distinctes
Dans cette affaire, deux résidences, toutes deux régies par le statut de la copropriété, utilisaient une même chaudière située dans le sous-sol de l’une des deux. Cette installation unique fournissait à chaque syndicat de copropriétaires le chauffage et l’eau chaude sanitaire.
Si le système a pu fonctionner un temps, il a fini par engendrer des dysfonctionnements notables : surconsommation de combustible, température excessive de l’eau dans une résidence, et désaccords croissants entre les syndicats concernés.
Un déséquilibre devenu source de litige
Face à ces désagréments, le syndicat de copropriété hébergeant la chaufferie a souhaité mettre un terme à ce système collectif en demandant le découplage de l’installation, c’est-à-dire la séparation des réseaux et équipements de chauffage.
Mais cette demande s’est heurtée à l’opposition du syndicat voisin, qui s’est prévalu de l’existence d’une servitude conventionnelle d’usage sur la chaudière. Selon lui, l’accord passé par le passé entre les deux copropriétés justifierait la pérennité du partage.
La Cour de cassation tranche : pas de servitude sans expression explicite
Saisie du contentieux, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a rejeté l’argument de la servitude. Elle rappelle un principe fondamental en droit immobilier :
Une servitude ne peut exister que si elle repose sur une volonté claire, non équivoque et juridiquement formalisée.
Or, dans le cas présent, les seuls procès-verbaux d’assemblées générales produits par le syndicat opposant ne suffisent pas à établir l’existence d’un accord formel créant une servitude grevant le fonds de la copropriété hébergeant la chaudière.
La haute juridiction constate ainsi que les procès-verbaux ne démontrent pas de manière explicite l’intention de créer une telle charge durable sur le bien immobilier.
Découplage validé : fin de la chaufferie commune
En l’absence de servitude reconnue, le droit de propriété de la résidence concernée reprend pleinement effet. Par conséquent, la demande de découplage est recevable et peut être mise en œuvre.
Cette décision vient sécuriser les copropriétés souhaitant reprendre la maîtrise de leurs équipements techniques, dès lors qu’aucun acte juridique clair ne formalise une servitude.
Référence juridique
• Cour de cassation
• 3e chambre civile
• Arrêt du 23 janvier 2025
• Pourvoi n° 23-11.653
