Notre expertise en droit immobilier

Le droit immobilier est l’ensemble des règles permettant de résoudre toutes les problématiques juridiques afférentes aux biens immobiliers (vente, droit de la copropriété, droit de la construction, contentieux locatif). Il régit et organise les relations juridiques entre vendeurs et acheteurs, entre copropriétaires, entre bailleurs et locataires, etc.

Servitude d’écoulement naturel des eaux : pas d’empiètement !

January 23, 2025

A la suite de fortes pluies, un mur de soutènement d’un terrain (fond dominant) s’effondre sur la propriété voisine, située en contre bas (fonds servant).

Dans ce contexte, une expertise judiciaire préconise des travaux d’irrigation par la mise en place de constructions sur le fonds servant, ce que le propriétaire de ce dernier refuse. Afin d’assurer l’écoulement des eaux de pluie, le propriétaire du fonds dominant décide alors de réaliser de nouveaux travaux.

Par la suite, les deux parties s’assignent respectivement devant les tribunaux en indemnisation de leurs préjudices matériels et/ou de jouissance.

Les juges décident alors non seulement de limiter le montant de l’indemnisation versée au propriétaire du fonds servant au titre de son préjudice de jouissance ; mais, de surcroit, ils le condamnent à payer au propriétaire du fonds dominant une indemnité pour surcoût des travaux et préjudice moral lié au retard pour refus injustifié à la mise en œuvre de premier dispositif d’évacuation des eaux pluviales,

Saisie du litige, la Cour de cassation censure cette décision. Elle rappelle le principe selon lequel si la servitude d’écoulement des eaux s’impose au fond servant, le fond dominant ne peut pas l’aggraver.

Dès lors, le propriétaire du fonds servant n’a commis aucune faute en s’opposant à la réalisation d’un ouvrage qui aurait aggravé l’exercice de la servitude naturelle d’écoulement des eaux dont il est grevé.

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 14 novembre 2024, pourvoi n° 22-23.976

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