Lorsqu’un chemin privé est bloqué, empêchant l’accès à un logement, les locataires peuvent-ils agir en justice ? Un récent arrêt de la Cour de cassation confirme que, même s’ils ne sont pas propriétaires, les locataires peuvent défendre leurs droits en référé lorsqu’un trouble manifeste les empêche d’accéder normalement à leur domicile.
Ce dossier est essentiel pour tous les locataires, propriétaires et professionnels de l’immobilier souhaitant comprendre les droits en matière de servitude de passage et de troubles manifestement illicites.
Blocage d’un chemin d’accès par une SCI : un problème juridique
Une SCI décide de restreindre l'accès à un chemin dont elle est propriétaire en installant une chaîne et un panneau « propriété privée - défense d'entrée ». Or, ce chemin constitue l’unique voie permettant d’accéder en voiture à la villa voisine, louée par des locataires.
Estimant que cette obstruction porte atteinte à leurs droits, les locataires forment un pourvoi en référé, invoquant un trouble manifestement illicite, car leur droit de passage conventionnel est entravé.
Peut-on revendiquer une servitude de passage en tant que locataire ?
Face à la plainte des locataires, la SCI avance un argument juridique classique : seuls les propriétaires peuvent revendiquer une servitude de passage.
Cependant, cette position est rejetée par la justice, qui reconnaît que les locataires ont le droit d’exiger l’accès à leur domicile lorsque leur passage est obstrué.
La Cour de cassation tranche en faveur des locataires
Saisie du litige, la Cour de cassation précise que si un locataire ne peut pas agir pour la reconnaissance d’une servitude de passage au profit du fonds qu’il loue, il peut en revanche contester toute atteinte à ce droit de passage si elle constitue un trouble manifestement illicite.
Ainsi, les locataires peuvent exiger la suppression de tout obstacle empêchant un accès normal à leur domicile.
Quels impacts pour les locataires et propriétaires ?
Cette décision a des conséquences importantes pour les différentes parties concernées :
**Pour les locataires** :
- Ils peuvent agir en référé pour faire rétablir leur accès en cas de blocage abusif.
- Leur droit de passage, même conventionnel, est protégé juridiquement.
**Pour les propriétaires et bailleurs** :
- L'obstruction d’un accès conventionnellement accordé peut entraîner une action en justice.
- Il est essentiel de respecter les droits des locataires, même si la propriété reste privée.
Les règles légales autour de la servitude de passage et du trouble manifestement illicite
Une servitude de passage permet à un fonds enclavé ou à accès limité de bénéficier d’un droit de passage sur la propriété voisine.
Un trouble manifestement illicite est une atteinte évidente et immédiate à un droit fondamental, comme l’accès à son domicile. Dans cette affaire, la justice a considéré que le blocage de l’accès constituait une atteinte directe aux droits des locataires.
Conclusion : un droit d’accès protégé pour les locataires
Cet arrêt confirme que les locataires disposent d’un recours en référé en cas d’obstacle à leur droit de passage. Même sans être propriétaires, ils peuvent obtenir la levée d’une obstruction les empêchant d’accéder normalement à leur domicile.
Cette décision est une avancée importante pour les droits des locataires en matière d’accès et de servitude de passage.
Référence juridique
Cour de cassation, 3ème chambre civile, 23 janvier 2025, pourvoi n° 23-19.970
