Dans une copropriété, la gestion des parties communes peut rapidement devenir un sujet sensible, en particulier lorsque certains travaux affectent à la fois les parties communes générales et les parties communes spéciales. Un arrêt récent de la Cour de cassation apporte des précisions sur les règles de vote à respecter. Décryptage.
Qu’est-ce qu’une partie commune spéciale ?
Les parties communes spéciales sont des espaces communs dont l’usage est réservé à un groupe restreint de copropriétaires. Il peut s’agir, par exemple, de halls d’entrée spécifiques à un bâtiment, de coursives ou encore d’équipements particuliers.
Lorsqu’un projet de travaux touche ces parties communes, une question se pose : qui doit voter l’autorisation des travaux ? Seuls les copropriétaires concernés ou l’ensemble de la copropriété ?
L’affaire portée devant la Cour de cassation
Un copropriétaire, dont le lot comprenait des parties communes spéciales, a contesté une résolution prise en assemblée générale. Cette décision autorisait un autre copropriétaire à réaliser des travaux d’installation de ventilateurs de désenfumage, impactant à la fois des parties communes générales et des parties communes spéciales.
Selon le plaignant, deux votes auraient dû être organisés :
• Un vote de l’ensemble des copropriétaires pour les parties communes générales ;
• Un vote restreint aux copropriétaires concernés pour les parties communes spéciales.
Cependant, la Cour de cassation a rejeté cette demande.
La décision de la Cour de cassation
Dans son arrêt du 6 février 2025 (pourvoi n° 23-18.586), la Cour de cassation a rappelé un principe essentiel : lorsque des parties communes spéciales existent, les copropriétaires concernés ne peuvent prendre seuls des décisions que si elles les concernent exclusivement.
En d’autres termes, si des travaux impactent à la fois des parties communes générales et des parties communes spéciales, la décision doit être prise par l’ensemble des copropriétaires réunis en assemblée générale. Cela signifie que même si une partie des travaux concerne uniquement un groupe restreint de copropriétaires, ils ne peuvent pas, à eux seuls, valider l’autorisation des travaux.
Conséquences pour les copropriétaires
Cet arrêt a des implications directes pour la gestion des copropriétés :
• Pour toute modification affectant à la fois parties communes générales et spéciales, l’ensemble des copropriétaires doit être consulté.
• Une simple délibération des copropriétaires concernés ne suffit pas si les travaux impactent également l’immeuble dans son ensemble.
• Le règlement de copropriété doit être examiné attentivement pour déterminer les modalités de prise de décision.
Cette jurisprudence met en lumière l’importance du respect des règles de gouvernance en copropriété et de la bonne application du règlement de copropriété pour éviter les litiges.
🔍 À retenir : Si des travaux affectent des parties communes générales et spéciales, c’est l’ensemble des copropriétaires qui doit voter en assemblée générale.
📌 Référence juridique : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 6 février 2025, pourvoi n° 23-18.586.
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