Congé pour vendre : l’accord unanime des coïndivisaires est indispensable
Lorsque plusieurs personnes détiennent un bien en indivision, la vente ou l’expulsion d’un locataire nécessite une entente parfaite entre tous les coïndivisaires. Une récente décision de la Cour de cassation vient renforcer cette règle et rappelle qu’un congé pour vendre délivré sans l’accord unanime est irrégulier. Explications.
Le contexte du litige
Dans cette affaire, une société civile immobilière (SCI) détenait un bien en indivision avec deux autres personnes. Elle décide de donner congé à son locataire pour vendre le bien et lui propose une offre de vente.
Le locataire, ne souhaitant pas acheter, reste dans les lieux au-delà du préavis. La SCI l’assigne alors en justice afin de l’expulser et de lui réclamer une indemnité d’occupation, assortie de dommages-intérêts.
Le débat juridique
Face à cette procédure, le locataire conteste la validité du congé, estimant qu’il aurait dû être délivré avec l’accord explicite de tous les coïndivisaires.
Les premiers juges rejettent la demande du locataire, validant le congé et ordonnant son expulsion ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation.
Cependant, la Cour de cassation n’est pas du même avis.
La décision de la Cour de cassation
Dans son arrêt du 23 janvier 2025 (pourvoi n° 23-21.610), la Cour de cassation censure la décision des juges du fond et rappelle une règle fondamentale du droit des biens :
👉 Tout congé pour vendre un bien en indivision doit être donné avec le consentement unanime et explicite de tous les coïndivisaires.
Si cette unanimité n’est pas prouvée, la procédure est irrégulière et le congé doit être annulé.
Les implications pour les propriétaires en indivision
Cette décision clarifie plusieurs points essentiels :
• Aucun coïndivisaire ne peut agir seul dans le cadre d’un congé pour vendre.
• Un locataire peut contester et faire annuler la procédure en cas d’absence de consentement unanime.
• L’unanimité doit être prouvée de manière explicite (écrit, signature, etc.).
Dans le cas contraire, toute démarche d’expulsion risque d’être invalidée par la justice.
Que doivent faire les propriétaires indivisaires ?
Si vous êtes propriétaire en indivision et souhaitez vendre un bien loué, il est impératif de :
1. Obtenir l’accord écrit de tous les coïndivisaires avant de délivrer un congé pour vendre.
2. S’assurer que cette autorisation est formalisée dans un document signé par tous les indivisaires.
3. Faire appel à un notaire ou un avocat spécialisé pour sécuriser la procédure.
Cette exigence vise à garantir une meilleure protection des locataires et à éviter des abus de procédure de la part d’un seul coïndivisaire.
🔍 À retenir : L’unanimité des coïndivisaires est une condition obligatoire pour qu’un congé pour vendre soit valide.
📌 Référence juridique : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 23 janvier 2025, pourvoi n° 23-21.610.
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