Une agence immobilière reçoit un mandat non exclusif de vente pour une villa, moyennant une commission de 6 % du prix de vente à la charge de l'acquéreur.
Après avoir fait visiter le bien à un candidat acquéreur, elle découvre que celui-ci a finalement conclu directement la vente avec le vendeur, sans que sa rémunération ne lui soit versée. Elle réclame alors à l'acquéreur des dommages-intérêts correspondant au montant de sa commission, soit 150K €, et elle obtiendra gain de cause.
Pourtant le mandat ne concernait pas l'acquéreur, il n'y est pas signataire. Mais cela ne l'empêche pas d'être condamné, dès lors qu'il agit de manière déloyale pour priver l'agent de sa commission.
Mais sur quelle base est-il condamné alors ? L'acquéreur connaissait le droit à commission de l'agence. En outre, la promesse de vente signée, à l'insu de l'agent, seulement 5 semaines après la visite, comportait une clause stipulant que l'acquéreur s'engageait « à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu'il aurait contactées pour la présentation de ce bien ». C'est une clause que certains vendeurs ajoutent effectivement lors d'une transaction en direct.
Pour les juges, il ne fait dès lors aucun doute que l'acquéreur a clairement cherché à contourner les droits de l'agent immobilier. A ce titre, sa responsabilité est engagée !
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⚖️ Cour de cassation, 3ème chambre civile, 7 mai 2026, pourvoi n° 24-10.637
