SALON DE LA COPROPRIETE – 13 ET 14 NOVEMBRE 2019

Le Cabinet ADONIS participe au salon de la copropriété du 13 au 14 novembre 2019 à la Porte de Versailles et donnera des consultations juridiques.

 

 

Sur les pouvoirs en blanc en assemblée générale de copropriétaires – Loi ELAN

Il résulte de l’article 8 du décret du 27 juin 2019 que le syndic recevant des pouvoirs en blanc doit les transmettre en priorité au président du conseil syndical en début de réunion qui désignera le mandataire.

A défaut de président du conseil syndical, les pouvoirs en blanc seront donnés au président de séance.
Ainsi, il est interdit au syndic de sélectionner lui-même le ou les copropriétaires qui porteront les mandats réceptionnés.

Par ailleurs, un copropriétaire peut disposer de plus de trois pouvoirs si l’addition de ses voix (s’il est lui-même copropriétaire) auxquelles s’ajoutent celles des pouvoirs obtenus ne dépasse pas 10 %. L’ancienne version du texte fixait le seuil à 5 %.

Enfin, la loi ELAN prévoit que tout mandataire désigné pourra subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par ledit mandat.

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Le Cabinet ADONIS AVOCATS peut vous accompagner pour toutes vos problématiques en droit de la copropriété.

Les modalités de participation des copropriétaires aux assemblées générales par visioconférence ou audio conférence

La loi ELAN prévoit la possibilité de participer à une assemblée générale par visioconférence.

Cette mesure vise, en partie, à apporter une solution à l’absentéisme parfois assez élevé lors des assemblées générales mais qui sera très difficile à mettre en œuvre pour les syndics.

Il résulte des dispositions de l’article 13-1 du décret du 17 mars 1967 que le fonctionnement d’une participation par visioconférence sera celui d’une identification sécurisée des copropriétaires qui participeront à l’assemblée générale à distance.

D’une part, il est indiqué que l’assemblée générale décidera des moyens et supports techniques permettant aux copropriétaires de participer aux assemblées générales.

Dès lors, le syndicat pourra choisir ses moyens et son support technique ce qui ne facilitera pas le travail du syndic qui devra mettre en œuvre une multitude de solutions.

Les copropriétaires devront votés lors des prochaines assemblées générales les devis qui auront été réalisés à la demande du syndic ou du conseil syndical.

Il convient d’indiquer que les copropriétaires seront obligés de retenir une méthode de dématérialisation et n’auront pas le choix de ne pas pouvoir y recourir.

Le syndicat des copropriétaires devra prendre en charge financièrement la solution retenue.

La difficulté de mise en œuvre de cette solution est que le syndic devra s’équiper à ses frais du matériel utile pour assurer l’effectivité de la méthode choisie.

Le copropriétaire qui souhaiterait assister par la voie dématérialisée à l’assemblée générale devra avertir le syndic par tout moyen au moins 3 jours francs avant la tenue de l’assemblée générale.

Le syndic devra alors lui indiquer la marche à suivre pour qu’il puisse se connecter entrainant ainsi un travail supplémentaire pour le syndic.

Le copropriétaire peut se faire représenter par une personne de son choix par la voie dématérialisée.
Des problèmes techniques pouvant survenir lors de l’assemblée générale, le décret du 27 juin 2019 prévoit que les incidents techniques ayant empêché un copropriétaire de voter devra être mentionné aux termes du procès-verbal.

En cas de contestation sur l’identité des copropriétaires, il appartiendra au syndic d’apporter la preuve d’une part, qu’une assemblée générale préalable a voté en faveur de la tenue d’une assemblée générale par visio ou audio conférence et, d’autre part, que le système utilisé permet l’identification du copropriétaire sous peine d’annulation de l’assemblée générale.

Par conséquent, il est impératif que le syndic refuse toute participation d’un copropriétaire par visio conférence sans avoir obtenu au préalable l’accord de l’assemblée générale et que les supports techniques soient conformes aux exigences posées par la loi notamment le fait que le copropriétaire soit identifiable à distance.

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Sur l’affichage de la date de l’assemblée générale

Il résulte de l’article 9 du décret du 17 mars 1967 que :

« Sans que cette formalité soit prescrite à peine d’irrégularité de la convocation, le syndic indique, par voie d’affichage, aux copropriétaires, la date de la prochaine assemblée générale et la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription d’une ou plusieurs questions à l’ordre du jour. L’affichage, qui reproduit les dispositions de l’article 10, est réalisé dans un délai raisonnable permettant aux copropriétaires de faire inscrire leurs questions à l’ordre du jour ».

Ainsi, le syndic devra informer les copropriétaires, par voie d’affichage, de la date de la prochaine assemblée générale et de la possibilité qui leur est offerte de solliciter l’inscription de questions à l’ordre du jour.

Toutefois, aucune indication n’a été apportée sur le délai laissé au syndic pour accomplir cette tâche.
Ainsi, la notion de délai raisonnable risque d’entrainer de nouveaux contentieux.

Plus encore, le texte mentionne que l’affichage n’est pas prescrit « à peine d’irrégularité de la convocation ». Ce point créera certainement des contentieux puisque le législateur n’évoque pas l’irrégularité de l’assemblée générale mais uniquement l’irrégularité de la convocation.

Il sera alors opportun d’attendre les décisions des tribunaux pour voir comment cette loi sera appliquée.

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Sur le contenu de l’extranet prévu par la loi ELAN

La loi ELAN a apporté de nombreuses modifications dans le but de simplifier le droit de copropriété.

La loi ALUR prévoyait de regrouper, de manière dématérialisée, les documents relatifs à l’administration et la gestion de la copropriété.

Toutefois, les contenus de l’extranet n’étaient pas toujours très clairs et les documents n’étaient pas tous mis en ligne.

C’est dans ces conditions que la loi ELAN a fixé une liste précise de documents à regrouper sur l’extranet.

Ainsi, à compter du 1er juillet 2020, les syndics devront mettre à disposition des copropriétaires certains documents relatifs à la gestion de leur immeuble sur un espace sécurisé en ligne.

Les documents peuvent être divisés en 3 catégories :

– Les documents qui sont accessibles à tous les copropriétaires.

Il s’agit des documents suivants :

  • le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;
  • la dernière fiche synthétique de la copropriété ;
  • le carnet d’entretien de l’immeuble ;
  • les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l’immeuble en cours de validité ;
  • les contrats d’assurance de l’immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité ;
  • l’ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l’exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat ;
  • les contrats d’entretien et de maintenance des équipements communs en cours ;
  • les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées ;
  • le contrat de syndic en cours.

Cet extranet permettra notamment aux copropriétaires d’établir eux-mêmes leur pré-état daté.

– Les documents qui sont seulement accessibles au copropriétaire concerné :

  •  son compte individuel arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle ;
  • le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, qu’il a payées ;
  • lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée à son ou à ses lot(s) arrêté après approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale annuelle ;
  • les avis d’appel de fonds adressés qui lui ont été adressés sur les trois dernières années, à compter du 1er juillet 2020.

– Les documents qui sont uniquement accessibles aux membres du conseil syndical sont les suivants :

  • les balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires, ainsi que le relevé général des charges et produits de l’exercice échu ;
  • le cas échéant, les relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires ;
  • les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures judiciaires en cours et les décisions de justice dont les délais de recours n’ont pas expiré;
  • la liste de tous les copropriétaires établie par le syndic ;
  • la carte professionnelle du syndic, son attestation d’assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que son attestation de garantie financière en cours de validité.

S’agissant de la sécurité de la connexion à l’extranet, le décret du 27 juin 2019 indique que l’accès doit être individuel et effectué à l’aide d’un code personnel.

Ainsi, les identifiants et code d’accès ne peuvent pas être communiqués sur l’appel de fonds par exemple.
Il est donc opportun de transmettre les identifiants et les codes d’accès par courrier séparé.

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SALON DE L’IMMOBILIER OCTOBRE 2017

Le Cabinet ADONIS a été sélectionné pour donner des consultations juridiques lors du salon de l’immobilier du 13 au 15 octobre 2017.

PRÊT IMMOBILIER : LA DÉCHÉANCE DU TERME ET SA PRESCRIPTION

Prêt immobilier : la déchéance du terme et sa prescription

CA de Paris en date du 11 mai 2017 RG n°16/17287

Dans cette affaire, Monsieur M. avait souscrit auprès d’une banque un prêt suivant acte authentique en date du 7 mai 2004 afin d’acquérir un bien immobilier.

Monsieur M. ayant des difficultés à faire face aux mensualités dudit prêt, celui-ci a procédé à la vente de son bien, objet du prêt, au mois d’août 2012.

Toutefois, cette vente ne permettait pas de désintéresser totalement la banque dans la mesure où il restait un solde d’un montant de 58.180,32 euros.

Suite à cette vente, Monsieur M. ne s’est pas acquitté des mensualités de son prêt de septembre à novembre 2012.

Le 23 novembre 2012, la banque indiquait avoir procédé au remboursement partiel du prêt grâce aux fruits de la vente et demandait à Monsieur M. de régler le solde du prêt d’un montant de 58.180,32 euros.

Le 9 décembre 2014, à la requête de l’établissement prêteur, un commandement de payer était délivré à Monsieur M. par un Huissier de Justice, aux fins de l’avertir que faute de remboursement dans un délai de huit jours du solde de son prêt, soit la somme de 61.455,21 €, une saisie de ses biens meubles serait effectuée.

Or, la créance de la banque était prescrite au regard de l’article L.137-2 du Code de la Consommation.

En effet, il résulte de l’article 218-2 du Code de la Consommation (anciennement numéroté L.137-2) que :

« L’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans ».

En l’espèce, Monsieur M. soutenait que la banque avait prononcé la déchéance du terme le 23 novembre 2012 dans la mesure où cette lettre est ainsi conclue : « dans la mesure où l’objet du prêt n’existe plus, nous vous demandons de bien vouloir nous régler le solde dont vous trouverez le détail dans le décompte joint… Dans l’attente de ce remboursement, nous vous demandons de bien vouloir régler les échéances telles que définies dans le tableau d’amortissement joint ».

De son côté, la banque soutenait que ce courrier ne prononcait pas la déchéance du terme et que son action ne serait donc pas prescrite.

La banque considère que la déchéance du terme aurait été prononcée aux termes d’un courrier en date du 29 janvier 2013.

La Cour d’Appel de Paris a suivi l’argumentation développée par le Cabinet ADONIS et a, à juste titre, relevé que « cette lettre du 23 novembre 2012 vaut sans équivoque notification de la résiliation du prêt laquelle ne peut être contredite par l’invitation faite dans le même temps à Monsieur M. de régler le solde du prêt selon un échéancier ni par lettre recommandée du 29 janvier 2013 par laquelle la banque notifie la déchéance du terme au constat du défaut de paiement des échéances de décembre 2012 et janvier 2013 »

Ainsi, plus de deux années se sont écoulées entre le prononcé de la déchéance du terme et celle du commandement de payer.

La Cour d’Appel de Paris a donc confirmé le jugement ayant prononcé la nullité de la saisie-vente pratiquée le 17 septembre 2015.

Ainsi, la Cour d’Appel de Paris a retenu l’argumentation développée par le Cabinet ADONIS qui consistait à indiquer que la déchéance du terme avait été prononcée le 23 novembre 2012 et a donc considéré que l’information de la déchéance du terme dans le courrier du 29 janvier 2013 n’était pas de nature à faire courir un nouveau délai.

Le Cabinet ADONIS est donc parvenu à faire constater la prescription de la créance de la banque et annuler les saisies qui en découlaient permettant à son client d’économiser plus de 60.000 euros.

LE DIAGNOSTIC TECHNIQUE GLOBAL

Le diagnostic technique global permet d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et d’envisager d’éventuels travaux mis en œuvre dans le cadre d’un plan pluriannuel de travaux. 

Depuis le 1er janvier 2017, le syndic a l’obligation de mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la mise en place du diagnostic technique.
Toutefois, l’assemblée des copropriétaires n’est pas obligée de voter cette résolution qui doit être présentée à la majorité de l’article 24.

Celui-ci est obligatoire pour les immeubles :

  • A destination totale ou partielle d’habitation soumis au statut de la copropriété,
  • de plus de 10 ans etqui font l’objet d’une mise en copropriété (création de la copropriété),
  • qui font l’objet d’une procédure pour insalubrité et pour lesquelles l’administration demande au syndic de le lui produire.

Le diagnostic technique devra mentionner :

  • l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;
  • la conformité de l’immeuble aux obligations en matière de construction et d’habitation ;
  • l’analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble et l’évaluation des coûts ;
  • le diagnostic des performances énergétiques de l’immeuble ou un audit énergétique ;
  • l’évaluation sommaire des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble avec indication de ceux qui doivent être menés dans les 10 prochaines années.

Le contenu du diagnostic technique doit être présenté à la 1ère assemblée générale qui suit la réalisation du diagnostic.

Dans l’hypothèse où aucun travaux n’est à prévoir dans les 10 prochaines années, le syndicat des copropriétaires pourra s’exonérer de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Dans l’hypothèse où des travaux sont à prévoir, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que les conditions générales de sa mise en œuvre.

L’ÉLABORATION DE FICHE SYNTHÉTIQUE PAR LE SYNDIC

L’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014 impose la rédaction d’une fiche synthétique par le représentant légal de la copropriété (syndic ou administrateur provisoire).

Cette fiche devra être établie pour tous les immeubles soumis à la loi de 1965 et affectés totalement ou partiellement à l’habitation (peu importe le nombre de lots).

Ainsi, une fiche synthétique devra être créée par le syndic pour chaque copropriété qu’il gère.
Elle recensera les données financières et techniques essentielles relatives à l’immeuble et à son bâti.
Cette fiche devra être annexée à toute promesse ou compromis de vente portant sur un lot de copropriété.

Une fiche synthétique devra être établie :

  • A compter du 1er janvier 2017, pour les copropriétés comportant plus de 200 lots ;
  • A compter du 1er janvier 2018, pour les copropriétés comportant plus de 50 lots ;
  • A compter du 1er janvier 2019, pour les autres syndicats de copropriétaires.

Pour le calcul des différents seuils et à la différence de l’immatriculation, tous les lots sont comptabilisés (principaux comme secondaires).

La fiche synthétique devra contenir :

  • Des données générales : identification du syndicat des copropriétaires, numéro d’immatriculation, identité du syndic etc.
  • Des données financières : date de début et fin d’exercice comptable, montant des charges courantes, montant des dettes, montant des impayés et nombre de copropriétaires débiteurs etc.
  • Des données techniques : nombre total de lots, nombre de bâtiments, type de chauffage etc.

 

Chaque année, le syndic aura l’obligation de mettre à jour cette fiche synthétique.

La fiche synthétique pourra être communiquée à tout copropriétaire qui en fait la demande. Le syndic a alors 15 jours pour la transmettre.

Les modalités de communication devront être prévues dans le contrat de syndic.

Des pénalités financières seront appliqués au syndic qui ne communique pas la fiche synthétique au copropriétaire qui en a fait la demande.

Par ailleurs, le syndic devra être particulièrement diligent et établir cette fiche.

En effet, le défaut d’établissement de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic.

A cet égard, le cabinet ADONIS Avocats apporte son aide aux syndics professionnels comme bénévoles dans l’établissement de la fiche synthétique.

IMMATRICULATION DES COPROPRIÉTÉS

Quel est l’objectif de la loi ALUR ?

 La loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 instaure aux articles L711-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, un régime d’immatriculation pour les immeubles soumis à la loi de 1965 et affectés totalement ou partiellement à l’habitation, afin de :

  • Connaître le nombre exact de copropriétés
  • Faciliter la connaissance de l’état des copropriétés
  • Détecter de manière anticipée celles qui peuvent se trouver en difficulté
  • Adapter les mesures d’aides aux copropriétés en difficulté ou sur le point de l’être

Cette immatriculation se fait auprès d’un registre tenu par un établissement public, l’Agence nationale de l’habitat (l’Anah).

Quelles sont les copropriétés concernées ?

Les copropriétés concernées uniquement les immeubles à usage partiel ou total d’habitation.

Aucune immatriculation n’est nécessaire pour les copropriétés intégralement à usage tertiaire (bureaux, locaux commerciaux etc.).

Pour les immeubles neufs ou nouvellement mis en copropriété, l’immatriculation sera faite par le notaire.

Pour les copropriétés existantes, la réalisation des démarches d’immatriculation et l’actualisation annuelle des données incomberont au syndic. À défaut, toute personne intéressée pourra par lettre recommandée avec accusé de réception mettre le syndic en demeure d’y procéder. Un mois après mise en demeure restée infructueuse, l’ANAH pourra appliquer au syndic une astreinte au maximum de 20 € par lot et par semaine ne pouvant être facturée aux copropriétaires à moins que le syndic ne soit bénévole. En outre, le syndicat ne pourra pas bénéficier de subventions publiques.

Quelles sont les données exactes à transmettre et à qui ?

Les données doivent être transmises de façon dématérialisée sur le site www.registre-coproprietes.gouv.fr/

Il convient d’y créer un compte télédéclarant et de rattacher à ce compte un immeuble.

Pour un syndic, il convient de transmettre son contrat ou un procès-verbal signé de l’assemblée général le désignant comme le syndic de copropriété

Pour un administrateur provisoire, il convient de transmettre l’ordonnance de désignation.

Les données ci-après doivent être transmises :

  • nom, adresse, date de création du syndicat, nombre et nature des lots, nom du syndic ;
  • syndicat en difficulté, immeuble insalubre, plomb, amiante, menace de ruine, risque pour la sécurité, matières explosives ;
  • données financières : budget prévisionnel, comptes et annexes, montant des charges, montant des impayés et nombre de copropriétaires débiteurs ;
  • données techniques relatives au bâti : nature du chauffage, nombre d’ascenseurs, nombre d’employés etc.

Les données pourront être communiquées à l’État, aux collectivités territoriales et aux notaires pour l’information des acquéreurs de lots (CCH, art. L. 711-3), mais ne seront pas communiquées aux copropriétaires.

 

Quelles sont les formalités en cas de changement de syndic ?

  • Le syndic sortant a un mois pour informer l’ANAH de :
  • la fin de son mandat
  • l’identité et les coordonnées de son successeur.

Celui-ci ne pourra plus transmettre d’informations sur la copropriété.

  • Pour le nouveau syndic, celui-ci devra :
  • Faire la demande de rattachement de son compte de télédéclarant à la copropriété qu’il vient de remporter en fournissant son numéro d’immatriculation et les éléments justifiant de sa qualité de représentant légal du syndicat ;
  • Si le syndic sortant n’a pas transmis à l’ANAH l’identité du nouveau syndic, ce dernier doit créer un compte de télédéclarant et procéder lui-même au rattachement

Quand s’appliquera cette réforme ?

Conformément à l’article 54, III de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, les syndicats de copropriétaires seront immatriculés dans les délais suivants :

  • avant le 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;
  • avant le 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;
  • avant le 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.

Pour le calcul des différents seuils, il conviendra de prendre en compte uniquement les lots principaux.

Que faire dans le cadre d’une vente d’un lot en copropriété ?

L’acte authentique devra mentionner le numéro d’immatriculation. En l’absence de syndic ou si celui-ci n’immatricule pas la copropriété, le notaire pourra le faire d’office aux frais du syndic et non du syndicat des copropriétaires.

Quels sont les honoraires du syndic liés à l’immatriculation de la copropriété ?

Seule l’immatriculation initiale ouvre droit à des honoraires spécifiques complémentaires.

En effet, l’actualisation annuelle fait partie de la gestion courante.

Le cabinet ADONIS est en mesure de vous accompagner concernant toute problématique en droit de la copropriété et notamment toutes les difficultés relatives à l’immatriculation des copropriétés