La suspension des loyers du bail commercial et coronavirus

Les arrêtés des 14 et 15 mars 2020 ont prévu la fermeture des lieux accueillant du public non indispensables ainsi que les commerces à l’exception de ceux présentant un caractère indispensable (pharmacies, banques, commerces alimentaires, stations-services etc.).

Ainsi, de nombreuses questions se posent quant au paiement des loyers commerciaux en période de confinement.

Le Ministre de l’Economie et des Finances, Bruno LEMAIRE, a annoncé que l’épidémie de coronavirus devait être considérée comme un cas de force majeure.

La notion de force majeure est définie par l’article 1218 du Code Civil qui dispose que :

« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.
Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 ».

Ainsi, la notion de force majeure permet le report ou l’annulation d’une obligation sans pénalité qui pourrait être invoquée par un locataire.

Deux cas de figure peuvent être envisagés :

– Lorsqu’un arrêté a interdit l’ouverture d’un local commercial. Dans ce cas, le bailleur n’est plus en mesure de satisfaire à son obligation de délivrance. Cela aura donc pour effet de suspendre le paiement des loyers par le locataire. Ainsi, les entreprises dont l’activité est attachée à l’exploitation de leur local commercial peuvent suspendre le paiement de leurs loyers à compter du 2ème trimestre 2020 ou solliciter à minima un report et la mise en place d’un échelonnement du remboursement adapté. Il est préférable pour le locataire d’en informer le bailleur par écrit. En cas d’échec d’un règlement à l’amiable, seul le juge pourra décider si le locataire est ou non fondé à exiger la suspension et/ ou le report des loyers.

Toutefois, il faut distinguer les contrats qui ont été conclus avant et après l’épidémie. En effet, pour les contrats conclus après, il se pourrait que la pandémie ne soit pas considérée comme un cas de force majeure dans la mesure où celle-ci était connue lors de la conclusion du contrat.

– Lorsqu’un locataire a vu son chiffre d’affaire drastiquement baisser et ne peut donc payer à cause de l’épidémie. Cette situation est plus délicate dans la mesure où le bailleur satisfait pleinement à son obligation de délivrance. La force majeure est donc difficilement retenue par les Tribunaux.

Le Cabinet ADONIS AVOCATS peut vous accompagner pour toutes vos problématiques liés aux baux commerciaux.